“前世今生”
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, {* F" ?/ p# y! I& G" j! Z6 B9 A3 q1991年，一家名为Security Capital Industrial Trust（SCI）的信托公司在美国科罗拉多州的首府丹佛成立，这家公司即普洛斯的前身。
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7 F& M: d/ @: P; B最初，这家信托公司的投资领域尚比较多元化，既包括工业地产，也涵盖购物中心和写字楼等商业地产。但对于地产运营公司来说，空置率是尤为关键的指标，它的数据高低直接关系到公司投资能否产生良性的现金回报。在经过反复斟酌后，1998年7月，高层将公司名字改成了如今的普洛斯，并专注于当时美国经济高速发展下需求量很大的物流地产领域。
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2 V0 w8 d9 E6 i7 E0 @更名之后的普洛斯赶上了彼时席卷全美的REITs（不动产投资信托基金）发展热潮，公司增长势头迅猛，于1994年在纽交所挂牌上市。登陆资本市场的普洛斯一方面借助资本的力量不断并购其他公司来壮大自己，一方面依托美国跨国企业在全球的扩张，来延伸自己的业务触角。
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9 S/ z; B- Q5 H& S8 ]8 U; {' ?1997年，普洛斯分别在墨西哥和荷兰两国内建立了物流仓储设施；2002年，应最大客户DHL的要求，普洛斯登陆日本，为DHL在日本定制开发物流园区，由此进入了亚洲市场；2003年，普洛斯正式在中国上海成立了地区总部，开始了在中国的发展，后于2005年为联合利华定制开发了在中国的物流园区，进一步拓展了中国区的业务。
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不过随着2008年世界金融危机的爆发，普洛斯的扩张步伐被按下了暂停键。新落成物业招租不利、新地产基金募集不顺，几十亿美元的资产无法完成有效周转，只能由物业管理部分代持。负债率迅速攀升、投资者信心不足、股价持续下跌，普洛斯的股价最低曾跌至只剩其每股净资产的10%。
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在这样的形势下，普洛斯选择了卖身自救。2008年12月24日，普洛斯将全部中国资产出售给了新加坡政府产业投资有限公司（以下简称“GIC”），GIC又与原普洛斯中国管理团队合资成立了SMG基金管理有限公司，负责这些资产未来的运营事务。
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" G* B6 Y ]2 M8 r然后在这些年的发展过程中，普洛斯先后与AMB安博置业合并、挂牌新加坡的新交所主板上市、将业务拓展至了全球的近120座重要城市、拥有并管理近5500万平方米的物流基础设施，直到数年前，普洛斯开始成为一家纯正的中国公司。* V' b+ ]6 u( M. [
" Z5 u1 S- i2 j& B: U4 e6 }' f2017年，由万科集团领衔的“中国财团”以116亿美元（约合790亿人民币）收购了普洛斯。其中五大财团的持股比例分别为：万科集团21.4%、厚朴投资21.3%、高瓴资本21.2%、普洛斯管理层21.2%、中银投资15%，普洛斯自此从新加坡交易所退市。
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财富“秘籍”
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作为全球范围内工业地产领域的巨头，普洛斯玩转物流地产基金的方式堪称令人眼花缭乱，这一点也使其成为国内包括万科旗下的万纬物流、合生和宇培等有意于做工业地产的运营商所曾试图效仿的对象。4 n+ T; W6 _: ?( {
' x) K* o' b8 ~拆解普洛斯的商业模式和盈利之道，可发现普洛斯的本质是地产而非物流商。金融专家杜丽虹曾撰文分析过：通过物流地产基金模式，普洛斯在传统物业自持下两倍的财务杠杆的基础上，又获得了5倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率可达到10倍。更重要的是，将开发部门90%以上的资产置入基金，使得普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，所以可将投资回收期从10年以上缩短至2-3年。4 A( f/ b8 P8 _: s7 J2 Z
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同时，快速回笼的资金又被用于新项目开发，待项目成熟后再置入基金，从而形成以物业开发、物业管理与基金管理所构成的一个闭合循环，这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张，并实现了轻资产、高周转运营，在这种模式下，普洛斯的实际控制资产年均增幅可达到22%。
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从普洛斯的年报中也可看出，普洛斯将旗下业务分为了三大块，分别为物业开发业务、物业管理运营业务和基金管理业务。物业开发业务是后两项业务的基础，某种意义上，它扮演的是“产品生产者”的角色，生产出的产品质量高低直接就体现为物流园区项目的质量高低。
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1 L. }9 v, T5 x/ ~! Y承接开发后的运营业务是普洛斯的“现金牛”。从普洛斯的业务收入比例来看，由物业管理运营业务所提供的租金收入占据收入的主要部分，约占总收入的80%。
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而基金业务则是让整个闭环可以在更大程度上更有效率地运转起来，这也是促使普洛斯能够完成一次“蛇吞象”式收购的重要条件。
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2014年，彼时的普洛斯进入美国市场，以80亿美元从黑石手中收购了IndCor，在一年时间内便成为美国第二大物流地产公司。有媒体披露：当时普洛斯的实际投入仅为6亿美元，但普洛斯先是以6亿美元撬动了90%的基金资本，再加上50%的杠杆，IndCor就这样被收入囊中了。0 o, @ W/ U0 j
! R: O$ L1 C4 o n) v$ H除了可以在资本市场上融资，普洛斯旗下还管理着不少基金，再包括银行信贷方面的支持，这些都为普洛斯不断攻城略地提供了加持。查阅公司官网可知，普洛斯目前管理着包括中国物流基金、中国收益增值基金、中国收益基金等在内的14家基金，这些基金资产管理规模超1300亿元。
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最后，普洛斯早在2017年就被包括厚朴投资、高瓴资本和中银投资等在内的知名投资机构私有化，其上市动作背后或潜藏着这些投资机构的退出需求。+ D/ O3 u5 |" U8 I1 y
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